General Auction Conditions

NOTARY OFFICE SXM
Faride Tjon Ajong
Civil Law Notary

Head Office Philipsburg
(+1-721) 554-5095

email: general@notarysxm.com

St.Maarten
Dutch Caribbean

Auction Item special conditions

THE SPECIAL CONDITIONS

FOR THE AUCTION of  MARCH 4TH, 2021, OF:
A  Historical Royal Boutique Hotel BUILDING (a monument), with annexes AND APPURTENANCES THERETO, situated on front street in  philipsburg, sint maarten, locally known as Frontstreet 13, 15 and 17

The auction will take place under the general conditions of auction, registered in the Public Registers (Register C-295-14), and will also take place under the following
Special Auction Conditions:
1.      This auction will take place at the request of Ontwikkelingsbank van de Nederlandse Antillen N.V., established in Curaçao, with office address in Willemstad at Schottegatweg Oost 3-C, with a branch office at Cannegieter Street in Philipsburg, Sint Maarten, in one session, and ­concerns a foreclosure which implies that Seller’s liability will not­­ extend beyond liability resulting from article 7:19 paragraph 1 of ­the Civil Code, which article reads as follows:
         "On an execution sale, the buyer may not claim that the property is subject to a charge or encumbrance, which should not have ­encumbered it, or that the property does not conform to the ­ contract, unless the seller was aware of this."
2.      The auctioned immovable property shall be for Buyer's risk as of the ­adjudication.        
3.      The auctioned immovable property shall be delivered in the actual condition­­ ­it is in at the moment of the adjudication. If said immovable ­property is destroyed or damaged in whole or in part,­ or ­devaluates in any other way after the adjudication, this cannot­ be ­invoked against Seller, irrespective of the cause.
4.      Within two (2) business days after the adjudication buyer shall­ ­deposit with the civil law notary:
a.   an amount equaling the transfer tax due upon transfer;
b.   the fee of the civil law notary;
c.   the Land Registry fee and the cost of Land Registry ­investigation;         
d.   the cost in connection with the cancellation of the registrations­ of mortgages and ­attachments;
e.   the costs of advertising, process server, appraisal, ­auctioneer's fee, if any, and rent of the auction room;
f.    the cost of revenue stamps and disbursements;
g.   the outstanding property charges, if ­any, and the outstanding ground rent for the last five years, if ­ ­any;
h.   ten percent (10%) of the purchase price.
5.      Within six (6) weeks after the adjudication buyer shall deposit the ­ ­(balance of the) purchase price with the civil law notary.
6.      A bidder and Buyer are obligated to immediately and at first ­ ­request of the civil law notary submit proof of their solvency by ­ ­means of a letter of guarantee (as defined in the General ­Conditions of Auction), issued by a bank which is supervised by either i) the Central Bank of Curaçao and Sint Maarten, or ii)  De Nederlandsche Bank (″the Dutch Central Bank″), and acceptable by the Seller, for a total amount of the bid increased ­with the taxes and costs mentioned before.
7.      The Buyer ­shall, at Buyer’s own risk and expense, procure the free­ possession­­ and enjoyment of the purchased immovable property. Seller does not vouch ­for Buyer's power to vacate.
8.      The Buyer (highest bidder) is under the obligation to comply with the leasehold conditions, and other restrictive and/or usage conditions stated in preceding title deed, which in as­­ far as they still may have any effect, are deemed to be imposed by ­the Seller (Creditor) to the Buyer (highest bidder) and to be ­accepted by the latter, to be stipulated and accepted on behalf of ­ ­those beneficiaries as and in the manner as mentioned in these ­conditions. Said conditions and penalties are, in so far as required,­­ ­deemed to be incorporated literally in this deed and to form an ­integral part thereof.
10.    Buyer is herewith informed about the following conditions:
I.       Deliberation
Seller invokes the right to deliberate on whether or not to adjudicate. The term of deliberation shall end on the second business day following the Dutch auction or so much earlier as Seller might have adjudicated. Seller is authorized to extend the term of deliberation once, by five (5) business days at the most.
II.     Long Lease conditions
The auctioned immovable property is subject to the following long lease conditions, which read in the Dutch language as follows:
A.    ″a.   Het recht van erfpacht wordt verleend voor de tijd van zestig (60)
jaren, aanvangende op een maart twee duizend zeventien (1 maart
   
2017);

b.   De erfpachter is verplicht de vastgestelde jaarlijkse canon bij
vooruitbetaling te voldoen op het kantoor van de Ontvanger van het
Land Sint Maarten, voor het eerst vóór of op de datum waarop ­
de notariële akte van erfpachtverlening wordt verleden en vervolgens
elk jaar na uitreiking van de kennisgeving tot betaling van genoemde     
Ontvanger;

c.   Voormelde vergoeding voor het gevestigde opstalrecht wordt
vastgesteld op een honderd vijftig Nederlands Antilliaanse gulden
(NAf. 150,00) per maand, oftewel een duizend acht honderd
Nederlands Antilliaanse gulden (NAfl. 1.800,00) per jaar;

d.   Voormelde erfpachtcanon wordt als volgt vastgesteld:
-     vijf duizend tweehonderd en zeventig Nederlandse Antiliaanse
gulden (Naf.5.270,00), oftewel twee Nederlands Antilliaanse
gulden (NAf. 2,00) per m2, per jaar voor het gehele perceel
gedurende de eerste zeven (7) jaren van het erfpachtrecht,
aanvangende op een maart tweeduizend zeventien (1 maart 2017)
tot en met negen en twintig februari twee duizend vier en twintig
(29 februari 2024);

-     dertien duizend eenhonderd en vijf en zeventig Nederlands
Antilliaanse gulden (Naf. 13.175,00), oftewel vijf Nederlands
Antilliaanse gulden NAf. 5,00 per m2, per jaar voor het gehele
  
perceel gedurende het daar opvolgende vijf (5) jaar vanaf een
maart twee duizend vier en twintig (1 maart 2024) tot en met acht
en twintig februari twee duizend negenentwintig (28 februari
2029);

-     zesentwintig duizend drie honderd en vijftig Nederlands -
Antilliaanse gulden (NAf. 26.350,00), oftewel tien Nederlands
Antilliaanse gulden (NAf. 10,00) per m2, per jaar vanaf een maart
twee duizend negenentwintig (1 maart 2029).

e.   De jaarlijks verschuldigde erfpachtcanon kan telkens na het      
verstrijken van een periode van minimaal vijf (5) jaren na een
gewijzigde vaststelling voor een periode van minimaal vijf (5) jaar
     
hieropvolgend, bij besluit van de Minister worden aangepast en in dat
kader worden gewijzigd. Erfpachter wordt tenminste drie maanden
        
voor het verstrijken van de periode van vijf (5) jaar bij aangetekende
brief bericht van het besluit tot aanpassing van de canon;

f.    De aanpassing van de erfpachtcanon, zoals hiervoor onder d.
vermeldt, vindt plaats in verband met de fluctuaties in de waarde van
onroerende zaken;

g.   Gebaseerd op het hierna onder "II a" bepaalde mag -na de
inschrijving van de akte van erfpachtverlening in de daartoe bestemde­
Openbare Registers de in erfpacht uitgegeven oppervlakte grond
uitsluitend worden gebruikt voor: "het houden en instandhouden van­          
een hotel ­accommodatie en daarbij behorende winkels";

h.   Het wijzigen van de hiervoor genoemde bestemming kan slechts met
voorafgaande schriftelijke
goedkeuring van de Minister, bij welke
goedkeuring de voorwaarden kan worden gesteld, dat de
canon op        
grand van de bestemmingswijziging wordt herzien en in dat kader
wordt gewijzigd,
ingaande op de dag en kalendermaand van de
inschrijving van de oorspronkelijke akte tot uitgifte van het
          
erfpachtrecht;

i.    Zonder voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de Minister is het de
erfpachter niet toegestaan
om het erfpachtrecht aan een ander over te
dragen, noch om het in ondererfpacht danwel huur uit te geven;

j.    Onverminderd het bepaald in onderdeel i. zal ter voorkoming van
grondspeculatie bij overdracht
van een erfpachtrecht aan een derde,
in geen geval sprake mogen zijn van verrekening van de grondwaarde.­     
Bij overtreding behoudt de Minister zich het recht voor het betreffende            
bedrag van de erfpachter die het erfpachtrecht overdraagt te vorderen;

k.   Het bij onderdeel i. bepaalde is niet van toepassing indien en
voor zover verkoop van het
erfpachtrecht en/of opstal plaatsvindt bij
gedwongen verkoop onder hypotheek en/of faillissement;

l.    De vernieuwing van het erfpachtrecht geschiedt voorts onder de
algemene voorwaarden voor de
uitgifte in erfpacht van gronden
toebehorende aan het Land, vastgesteld bij: het erfpachtbesluit de dato
        
26 juni 1956, nummer: 44 en de "Landsverordening op de uitgifte in  
erfpacht van gronden
toebehorende aan Sint Maarten" (AB 2014, GT
nr. 17);

and also:
B.  ″a.    Het perceel en de daarop (eventueel) aanwezige bebouwing is
planologische bestemd voor centrumdoeleinden, zoals winkels, bedrijven­        
uit de SBI-2008 categorieën 1 en 2, bedrijven gericht
op het verstrekken  
van logies en/of maaltijden en/of dranken, kantoren, maatschappelijke   
dienstverlening, openbaar bestuur en dienstverlening op het terrein van­
de openbare orde en
veiligheid en gezondheidszorg;
b.      Een gebouw mag niet op minder dan twee (2) meter van de zijdelingse   
perceelgrens worden gebouwd, als er zich ramen in de zijmuren
bevinden;

c.     Het totale oppervlakte aan gebouwen mag niet meer bedragen dan
tachtig procent ( 80 %) van de
oppervlakte van het perceel;
d.     Bestaande bouwwerken die niet voldoen aan het bepaalde onder b, c, d, e,­
f en g zijn toegestaan
en mogen worden herbouwd en veranderd, mits de
bestaande afwijking naar aard en omvang niet
wordt vergroot. Een
bestaand bouwwerk wordt gedefinieerd als een bouwwerk dat ten tijd
van de uitgifte van het perceel in erfpacht op grond van een
onherroepelijke vergunning is gebouwd, of op basis van een
onherroepelijke vergunning kan worden gebouwd;

e.   Op het perceel dient ruimte beschikbaar te zijn voor het realiseren van
voldoende parkeerplaatsen
conform de vigerende
parkeerplaatsnormering zoals vastgesteld door de Minister van VROMI;

f.    De toegang van de afzonderlijke gebouwen op het onderhavige perceel­    
vanaf de openbare weg dient te allen tijde gewaarborgd te zijn.
Omheiningen gebouwd binnen het gebied tussen de rooilijnen en
publieke gebieden mogen maximaal anderhalve (1.50m) meter hoog zijn.­
Omheiningen gebouwd binnen het gebied tussen de rooilijnen en
gemeenschappelijke perceelgrenzen mogen in gevallen van solide, niet
transparante omheiningen maximaal anderhalve (1.50) meter hoog zijn.         
In geval van compleet transparante omheiningen mag de maximale
        
hoogte twee (2) meter zijn;

g.   Omheiningen gebouwd rondom het perceel dienen een afstand te
bewaren tussen omheining en de zijkant van publieke gebieden c.q.
wegen van minimaal anderhalve (1.50m) meter;

h.   De wijze van interne ontsluiting van het onderhavige perceel,
respectievelijk de wijze van aansluiting
op de openbare weg dient voor de­
uitvoering van de werken schriftelijk te worden aangevraagd bij en
goedgekeurd door de Secretaris- Generaal van het ministerie VROMI,
alhier;

i.    Ontgravingen ten behoeve van de ontsluiting en het bouwrijp maken van­
het perceel dienen voor de uitvoering van de werken schriftelijk te
worden aangevraagd bij en goedgekeurd door de Minister van VROMI,­
alhier;

j.    Voor zover er geen mogelijkheid is om aan te sluiten op een
rioleringsnet dient het gebouw aangesloten te zijn op een holdingtank,
dan wel septictank met overloop, welke geheel op het perceel dient te
worden gesitueerd, met een minimale afstand van anderhalve (1.50m)

meter tot de grens van het perceel, zulks ter beoordeling van de Minister
     van VROMI;
k.   Afwijking van voorgaande voorwaarden en bepalingen zijn uitsluitend
toegestaan na voorafgaande schriftelijke goedkeuring door de Minister
van VROMI;

l.    Voorgaande voorwaarden en bepalingen ontslaan verzoeker niet van
de plicht tot het verkrijgen van andere noodzakelijke vergunningen
(zoals bouw- en hindervergunning) ter realisering van het binnen de
erfpachtvoorwaarden toegestane gebruik.
″.
III.    Lease Agreements
A.  The property may on the day of the auction be rented in accordance with its business operation as a hotel.
B.  It came to the attention of Seller, that certain spaces in the property are burdened with lease agreements, which comprise commercial agreements, copy of which are not in the possession of the Seller.
C.  The Buyer ­ shall, at Buyer’s own risk and expense, procure the free possession­­        
and enjoyment of the purchased property. Seller does not vouch ­for Buyer's power to vacate.
IV.    Movable Properties
This auction will not include the movables that are currently located in the Pasanggrahan Royal Guest House and Boutique Hotel and do not fall under the description referred to in Article 3:254 of the Civil Code.
V.     Monument
The building situated on the auctioned parcels of land, which falls under the right of improvement, and/or the façade of said building on which is stated ″Pasanggrahan Royal Guest House″, which building has been constructed in the year 1905, locally known as Frontstreet # 15, seems to have been assigned as a protected monument (″the Pasanggrahan Royal Guesthouse building/facade″) ex article 1 section 1 of the National Monuments Ordinance 1989 (PB 1989, 55), as amended (AB 2013, GT no 336).
Seller is not in the possession of the decision whereby the status of protected monument has been assigned to the Pasanggrahan Royal Guesthouse building/façade.
The Buyer is informed that the regulations mentioned in said National Monuments Ordinance 1989 (in Dutch: ″Monumentenlandsverordening″) may be applicable to the thereon standing as a monument protected Pasanggrahan Royal Guesthouse building/façade, and the Buyer is deemed to be familiar with the contents  of the National Monuments Ordinance 1989, which contains inter alia prohibitory regulations to demolish, move, damage, change in any way said protected monument, or to repair use or have the protected monument used in such a way that its existence as such will be endangered, without the permission of the Minister of Education, Culture, Youth and Sport.
Seller does not vouch for the obtainment of any required permit of the Minister of Education, Culture, Youth and Sport to perform on the protected monument the acts specified in the National Monuments Ordinance 1989.
VI.    Status Property
Seller does not provide any warranties in respect of the status of the auctioned immovable property with the thereon standing buildings.
The west side of the building locally known as Front Street 17 has been built over the boundary of Rooibrief 030/1956 on the Loodgieters Steeg.
VII. Due Diligence
Buyer is deemed to have performed a full due diligence with respect to the status and the designated use of the auctioned immovable property with the thereon standing buildings.
VIII. License and Permits
Seller does not vouch ­for the obtainment of any license or permit to operate a business in the auctioned property in conformity with the designated long lease purpose.
IX. Claims against NAGICO
         Pasanggrahan Strand Hotel Maatschappij N.V. and Ontwikkelingsbank van de Nederlandse Antillen N.V. declared to have claims against National General Insurance Corporation N.V. (NAGICO), concerning a property damage insurance policy, which had been taken out for the auctioned immovable property, pursuant to the damage caused by Hurricane Irma to said immovable property. For the sake of completeness, it is emphasized that these claims are not transferred to the buyer at the auction, but remain with Pasanggrahan Strand Hotel Maatschappij N.V., respectively Ontwikkelingsbank van de Nederlandse Antillen N.V.

 

 

 

 

BACK TO AUCTIONS